作者：罗小针     《国英观察》专栏作者

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乱花渐欲迷人眼，现在的房企真是愈发让人看不懂了。

前阵子还疾呼“活下去”的万科，不仅没有“活不下去”，反而‘活得更好’了。据刚刚发布的三季报显示，万科1-9月份营业收入为1760.22亿元，同比增长50.32%；净利润为139.85亿元，同比增长26.09%。

与此同时，财大气粗的万科还开启了疯狂买地模式。按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额高达458.7亿元，险超四大龙头房企拿地金额之和，颇有撸起袖子大干一场的气势 。

不止万科，整个房企业绩都出乎意料的喜人。2018年三季度百家上市房企盈利占比达91%，仅9家亏损——营业收入合计为10725亿元，上涨了31.2%；净利润合计为1012亿元，净利润率为9.44%，与2017年同期的9.17%相比，有小幅上涨；平均净利润上涨幅度达到了35.2%，其中，行业龙头和区域龙头业绩增速为 46.4%、41.9%，涨速惊人。此外，排行榜前十位的上市房企，无论是销售金额还是销售面积，与历年相比也均保持着稳定增长。

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这一大波光鲜的数据，似乎都在预示着房企生机无限的未来。然而，楼市真的如此乐观吗？

答案当然是否定的，原因有4点：

1、房企财报具有滞后性，现言辉煌，为时尚早。

9月份四个一线城市的新房和二手房价格均下降0.1%，房价上涨的势头已经得到明显遏制。有人将这归功于7月31日的政治局会议，但其实本轮调控早在2016年3月便已开始——房企财报数据往往具有2年左右的滞后性。

同理，虽然以万科为首的房企三季报业绩斐然，但现在的财报反映的其实是之前房地产火热时期的市场情况。今年以来，各项楼市调控政策力度之强前所未有，这不得不让人对未来楼市的行情表示担忧。

2、土地市场遇冷，流拍现象屡见不鲜。

受房地产调控的影响，今年房企资金压力骤升，但为了能够在未来的市场中保持竞争力，大部分房企仍然选择加大土地储备，但却对买地政策略有调整——合景泰富坦言“土地选择更加理智，没有利润率15%以上的基本不选”，绿地控股明确表示“聚焦高铁沿线三四线”。

宏观调控，市场遇冷，房企拿地更加谨慎和稳妥，因而导致今年土地流拍现象频发。截止到9月末，全国住宅用地流拍数量高达951宗，同比增长37.63%；流拍土地面积合计4189万平方米，同比增长111.43%！

3、高负债经营，还债时刻如约而至。

若问哪一行业是我国近20年来利润最高的？房地产说第二，没人敢说第一。

因而无论是刚需群众、炒房客、还是银行都愿意把钱投入房地产，哪怕是不知何时才能竣工的期房。如此一来，房企便可以借助高杠杆占领市场，扩大收益，饼越摊越大。

这本无可厚非，但今年房企却遭遇史上最严厉的政策调控，直接导致融资难、资金回笼慢、现金流紧张！

祸不单行，两三年前恰逢债券牛市，众多房企本想趁着市场环境好发行大量的债券（大多期限为3年），可转眼就到了还债期。据Wind数据显示，2018-2021年，房企的偿债压力将相比于2015年和2016年增加5-10倍！

4、楼市进入下行周期，供求关系逆转。

与日俱增的还债压力，让众多房企随时处于风雨飘摇之中，万科、恒大、碧桂园等龙头企业纷纷采取裁员、降价、打折等方式减少支出，回笼资金。

从前，热门楼盘一开盘就售罄，资金短缺的刚需唯唯诺诺的问一句“有没有其他户型”，就会被售楼小姐的一句“上后面挑去”给打发了。如今，风水轮流转，开盘不清盘成为常态。置业顾问们越是提醒“降价促销、打折优惠、免费班车接送”，刚需们的观望情绪越是蔓延，延迟置业成了楼市的主旋律。

以北京为例，今年第三季度，北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米，而月均成交量仅有47万平方，销供比还不足0.46。供大于求，房企回笼资金难上加难。

显然，房企的日子绝没有财报数据展示的那么滋润。

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近来，常听人们哀叹：市场不景气！

可到底什么样的市场算是兴盛的市场呢？是售楼处火爆，开盘即售罄？还是房价接连疯涨，稍有犹豫便永失所爱？亦或者，是老破小万人抢，再不情愿也得倾家荡产急吼吼的上车？

我认为，那是房企的兴盛，是炒房客的春天，是某些政府官员的功绩，却唯独不是普通刚需者的契机……而此时，政府频繁出手干预、房企疾呼“活下去”、炒房客急忙抛售的时刻，却恰恰是刚需者入场的时机。

因为，市场终于回归冷静，房价虽不至于重返5年前，却也在小幅下跌，长期维稳。刚需者终于可以理智思考——哪些城市没有投资价值、哪些楼盘价格虚高，不言而喻；哪些房子值得入手、哪些户型依旧抢手，心下了然。

切忌无脑追随，也切莫错失良机，正所谓：有花堪折直须折，莫待无花空折枝。

你若问我：花儿虽好，无奈四肢乏力，又当如何？

我只有一句：嘿，搬砖去吧！