文/杨国英

风平浪静，如何清水摸鱼？

2018，已注定是楼市的风平浪静之年。对2018年的楼市，我不悲观，也不乐观，我对房价的判断是，不会再暴涨，更不会暴跌——一二线城市的房价，少部分会横盘振荡、极少数会小幅下跌，绝大多数会温和小涨。

在经历过去两年的轮番暴涨之后（从一线城市→二线城市→三四线城市→小县城），2018年的楼市，将不再会有暴动，政策不允许，不，是政治不允许（《楼市已不再是政策市，而是政治市！》）。

2018年的最佳投资选项，已经不是国内买房，而是海外配置，这是我上周日在龙湖地产南京楼盘的演讲观点——在开发商主办的讲座上，我不力挺东家楼盘，说实在的，我也真是够奇葩的！

但是，话说回来，海外资产配置，不像国内买楼那般轻车熟路，海外资产配置，是个超级技术活，是买股，还是买房？买哪里的房，是欧美日，还是东南亚？资金又如何合法地出去？又如何避免当地的政策风险？

国内买房简单，更加适合普通人群。那么，如果你实在怕烦神，实在还是想投资国内房产，那么，剔除一线和三四线城市，2018年二线城市买房，应该重点关注些什么呢？

为什么要剔除一线城市，一线城市严格控制人口，你买了房，也不一定落得了户，再加上目前均价6万+的房价（广州除外），可以预见，未来一两年内，一线城市的房价大概率不会再涨了。

为什么还要剔除三四线城市，虽然过去一年，三四线城市、乃至众多小县城的房价，补涨幅度都很大，但是，基于产业变迁（制造业向现代服务业变迁）带来的人口迁移，三四城市城市的人口，未来的趋势是逐渐减少的——而支撑中长期房价的核心因素是人口，所以，三四线城市、尤其是小县城已成楼市之危城，我建议慎入！(可参看之前的文章《小县城的楼市狂欢，是对“乡村中产”的致命收割！》）

讲了这么多，在没有浑水的2018年楼市，我们到底如何在二线城市清水摸鱼呢？

01

消费升级，不仅存在于普通商品市场，也存在于楼市。

对于楼市的消费升级，一线城市（除广州外）已经启动了5—10年，高质高配楼盘的房价，已经是普通住宅（平均房价）的3倍左右。比如，上海的汤臣一品，北京的北京壹号院，房价均在17万/平米左右，是京沪平均房价的近3倍。

（上海汤臣一品的房价）

（北京壹号院的房价）

一线城市的楼市消费已经升级，二线城市必尾随而至（实际上，杭宁鹭等二线城市已经在升级），这对于其他二线城市则意味着一个机会——以我对重庆、武汉、青岛、长沙等二线城市楼市的摸底和了解，这些城市高质高配楼盘的房价，尚不超过当地平均房价的2倍、部分仅为1.5倍左右。

买贵不买贱，这是当下二线城市楼市的一个机会，当然，这里所谓的“贵”，存在一个性价比的平衡。

02

注意到没有，最近两年，二线城市在疯狂抢人，有的城市，刚开始是硕士直接落户、然后降格为本科直接落户，现在已经是大专直接落户。

（二线城市进入抢人时代）

这意味着什么？二线城市户口的含金量已经变低了！而商住房和住宅的房价，一直以来之所以悬殊得厉害（同一区域，商住房房价普遍仅是住宅的1/2），除了土地年限、水电费等之外，最为核心的，其实是住宅可以落户、而商住房不能落户。

那么，在二线城市疯狂抢人、户口已经不值钱之下，商住房相对于住宅，必然存在一定幅度的补幅区间——道理很简单，租户并不在意你是商住房、还是住宅，同一区域、同样配套的房子，不管是商住房、还是住宅，租金并没有明显差别。

买商不买住，对于已经拥有一、两套住宅的家庭而言，如果还要继续投资房产，这显然是你更为明智的选择。

03

不要见文就喷，说什么“何不食肉糜”之类的。既然提到买别墅，当然是指有经济条件的，或者已有一两套房想改善居住环境的。

别墅的好处，当然不说了，就说说，为什么在经济条件许可的情况下，宁可买别墅、也不买一套大平层或两套大三房呢？

这得说说地价的帐，过去20年，我国一二线城市的房价，普遍上涨了10多倍，这其中，关健是土地成本10倍、20倍的上升，而不是建筑成本的上升（建筑成本涨了不超过3倍）。

基于别墅总价高、流动性偏低的特征，再加上二线城市楼市将普遍消费升级，在条件具备的情况下，目前，买别墅相对于买多套普通住宅还是划算的——许多别墅的房价，已经明显低于地价，比如，南京江宁区的美之国小区，占地2.5亩、建筑面积600平米的独幢毛坯别墅，目前总仅2000万左右，而当地周边的地价，已经高达1500万/亩，再比如，重庆顶级的看江别墅财信赖特与山，同样的占地面积和建筑面积，目前总价也仅1600万元左右，而当地周边的地价，也已经高达1000万/亩以上。

面粉比面包贵的别墅，之所以存在，主要是开发商拿地早、立项早，而以现在的地价水平，不要说开发商立不了项，就是立得了项，他也不可能做别墅，亏本的买卖谁会做呢？

2018年，除非刚需，请不要再多买房了。如果你实在要买，请记住，还是买二线城市，买二线城市，还是切记以上3点吧！

作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者