收购京汉股份背后,中国奥园的稳增长样本
2020-04-09 01:27:30
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收购京汉股份背后,中国奥园的稳增长样本

文/观察者

即便是在地产行业大浪淘沙的阶段,在疫情让房企“活下去”的小目标分外真实的时候,依然会有稳健十足的黑马。

4月7日晚间,中国奥园官宣,中国奥园将以约人民币11.6亿元的总代价,收购京汉股份29.99%股份。待本次收购完成后,京汉股份将成为中国奥园的子公司,从而进一步丰富中国奥园的土地储备,增加一二线城市占比,有助深耕所在区域,提高市场份额及影响力。

在这桩房企并购动作发生的背后,是中国奥园强劲而稳健的业绩。3月25日,中国奥园亮出了2019全年成绩单,这家总部位于广州的港股房企,同时成为了国内销售TOP30、千亿房企俱乐部中的一员——2019年,中国奥园实现合同销售1180.6亿元,同比增长29%。这同时也意味着,在毛利润率、净利润率保持稳定的前提之下,2016年到2019年,中国奥园的营业额实现了每年66%的复合增长率。

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在这样的背景之下,中国奥园收购京汉股份,明显包含着锦上添花的诉求。事实上,京汉股份拥有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米,持有的18个项目中很多均位于国内核心城市,并购意味着中国奥园可以增厚优质土储,充分释放其在地产领域已经建立起来的核心竞争优势。而对于京汉股份来说,近年来,以健康产业为主导的战略转型已经成为其发展的重要主线,因此,在高质量发展这层意义上,中国奥园对京汉股份的股权收购,本质上是一次优势互补、互有成就的合作。

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近两年,地产行业普遍强调稳增长,其隐含的命题是——无增长则不稳。而事实上,房地产进入稳增长时代,房企之间基于竞争优势的并购、合作,不失为一种有效的稳增长路径。作为竞争优势的反映,2019年,中国奥园营业额约505.3亿元,同比增长63%,相比之下,其净利润同比增长幅度高达78%,达到52.2亿元。

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中国奥园高增长的合理性,是没有疑问的。一家规模千亿上下的房企的增长,仍然能够做到有张力、有韧性,并且通过并购、合作继续释放竞争优势,这很难得,但也绝对合理。

当然,在当下,房地产企业高增长的合理性,是以稳健增长可持续、财务状况绝对允许为必要条件的。

事实上,连续三年保持业绩指标稳定增长、2019年成功跳过千亿“龙门”的中国奥园,其2020年的增长预期依然很好。财报显示,中国奥园2019年已签约未确认的合同销售约人民币1705亿元,这部分销售收入作为事关未来稳增长的“保底业绩”,会在未来2年得到逐步确认和兑现——如果在2年内均摊,中国奥园每年能够得到的保底销售收入可以达到650亿以上。

着眼当下考虑房企的稳增长,避不开2020年的新冠疫情——确实,虽然中国已经率先走出疫情,为国内经济提供了最大的支撑,但疫情全球蔓延导致的全球经济不稳定,势必会对地产行业造成冲击。

不过,疫情之下的2020年,中国奥园的稳增长还是可期的。除了有尚待确认的销售收入作为业绩保底,随着疫情逐步受控,中国奥园目前约99%售楼处已复工,约94%的施工项目通过当地政府审批并复工,工程进度按计划推进。

与此同时,虽然中国奥园之前的规模增速不低,但经营管理上所体现出的抗冲击的韧性,从一些指标中也可以得到肯定。从一家区域性房企成长为全国性规模房企,肯定会经历管理上的变革,这其中势必也会包含对效率和稳健的强调。事实上,中国奥园的净利润率、毛利润率近几年非常稳定,毛利润率稳定在30%上下,净利润率和核心净利润率也均稳定在10%上下,体现在效率上,过去三年,中国奥园的拿地-开盘周期逐年提速,2017年是8.8个月,2019年已经缩短到7.5个月,从这个水平来看,已经稳居行业一线梯队。

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从底线思维来看,当下地产企业合理负债,远比过去几年的任何时候都更加重要。这在根本上决定了房企能否游刃有余地应对市场空前的不确定性。

总体来看,截止2019年12月31日,中国奥园的总资产达到2898亿元,总负债是2528亿元。从总负债水平来看,尽管比2018年有所增长,实则在2528亿的总负债中,有861亿元都是销售和收款覆盖的部分,也就是说会在未来的两年逐渐结转收入。

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结合更多的相关数据做拆解分析,中国奥园2019年的负债水平是合理的,从2020年一季度的动态表现来看,其财务状况更得到了明显的优化。2019年末,中国奥园总借贷约人民币958亿元,其中419亿元是短期借贷,而由于中国奥园的年末总现金达到了约人民币681亿元,这对于覆盖短期借贷来说显然十分充裕。

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一年内到期的短期借贷,是市场普遍比较关心的风险点,特别是当下这种非常时期。而事实上,在疫情发生的2020年一季度,中国奥园已经偿还及续期了约人民币96亿元的短期借贷,这使得其负债结构得到进一步改善——短期借贷占比降至33%,非常时期可能出现的短债压力,也得到了进一步的释放。

这里需要插一句,作为兼具债务风险维度和发展质量维度的一个指标,中国奥园的应收款占销售额的比例是1.5%,这个水平在行业内中是非常优秀的。而一贯良好的收款,不仅意味着充沛的现金流量,由于起点足够高,也代表着在非常时期拥有回旋的空间和韧性。

与一季度负债结构改善同时,中国奥园2019年收购百年人寿的计划对负债状况造成的一次性扰动,在2020年一季度也得到了解除。2019年7月19日,中国奥园发布公告,拟收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份,交易对价为32.62亿元,而根据约定的条件,中国奥园已于2020年1月20日公告终止收购协议。

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财报显示,中国奥园2019年净借贷比约74.9%,而如剔除收购百年人寿部分权益的影响,2019年净借贷比会大幅降低到66%,这个净借贷比水平,已经非常优秀,也远远低于中国奥园确定的净借贷比低于80%的指引。

从借贷利率所反映的资金使用成本来看,中国奥园2019年的平均利率水平是7.5%,与2018年的7.4%是相当,相比2015年之前,则是大幅下降。借贷利率走低,在很大程度上反映了中国奥园的融资能力和资信水平——2016至2019年,中国奥园先后获惠誉(BB-)、标普(B+)及穆迪(B1)三大国际评级机构一致调升企业信贷评级,展望为“正面”,2019年5月获得联合信用调升至中国最高信用级别“AAA”,则有望进一步降低借贷成本。事实上,2020年2月中国奥园发行的人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及1.88亿美元363天4.8%境外优先票据,双双创下了融资成本的新低。

截止2019年12月31日,中国奥园获得的授信额度总额约为人民币1840亿元,其中仍有647亿元的额度尚未使用。考虑到在疫情发生的一季度,中国奥园的融资成本已经再度降低,随着行业经营环境的企稳,中国奥园当前已经足够合理的负债水平和结构、充足的可用资金,还有望进一步得到优化和夯实。

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整个2019年,中国奥园的股价累积升幅约1.6倍,是港股市场表现最好的内房股之一。

现在来看,这对于一家在2019年逆势完成千亿目标的房企来说,市场的预期与企业对自身发展节奏的把控,还是充分匹配与合拍的。地产企业股价的长期走势,所反映的当然不仅是账面的业绩增长,同时也会为企业的财务稳健、以及在此前提之下的成长预期投票、打分。事实也印证了这一点:作为一家在3年时间里跨过了千亿门槛、年均复合增长率63%的房企,中国奥园2019年财报中体现出的负债水平、以及一季度疫情之下的进一步优化,依然足以体现出其长期稳增长的定力。

成功跨过千亿大山、进身TOP 24之后,意味着拥有了更高的站位,中国奥园会如何看待地产业的新形势,需要如何调整自身的发展节奏?

2020年,稳字当先,是必须的。近几年,房地产行业普遍强调稳增长,但稳增长并没有可以套用的公式可言。与头部房企相比,像中国奥园这样处在上升期的房企,规模效应已经具备,增长韧性则明显更强,而在疫情冲击之下,其尤其值得得看重的,实际上是作为一匹黑马势必更加出众的灵活经营能力,这一点,也必然会体现在当下这种非常时期。

作为一家在港上市的粤派房企,中国奥园的品牌势能不容忽视。千亿大关之后的中国奥园,在规模、布局乃至市场认知上,都已经拥有作为全国性房企的基本盘,加速品牌建设也正当其时。在此前中国奥园业绩发布会上,公司管理层就表示,2020年中国奥园将保持适度稳健增长,同时进一步提升自身的产品竞争力和运营管理能力,并秉承“构筑健康生活”的品牌理念,坚定房地产核心主业,推出更多有利于人们健康生活方式的健康住宅,这实际上就包含了中国奥园在品牌建设上的诉求。

长期以来,房地产行业并不是一个特别注重品牌建设的行业,房企和购房者,更愿意为地段和区位而投入,但这并不影响一个事实:房企的品牌力仍然是房企核心竞争力的外化。一个品牌力强的房企,与规模有着必然的关联,但与此同时,不仅要注重财务上的控成本,更要注重内涵式地提效率、重影响,强化战略的差异化定位和产品的专业化定位。换句话说,房企的品牌提升,实际上意味着两点——在做大规模之后,要为企业算更大的账,在严控成本之后,要为用户算更精细的账,随着房地产行业进入大浪淘沙的阶段,基于这两点建立起来的品牌优势,必然会更加重要。

2020年,哪些房企最难不好说,哪些房企依然可以过得滋润、通过非常时期的地产业大考,却已经可见端倪。


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