文/吴亚洲《国英观察》专栏作者

现在买不起房，未来租不起房？

第一次引爆这种集体忧虑的，是万科——最近，北京万科发布消息说，万科自持的租赁房项目“万科翡翠书院”将启动预租，根据万科公布的价格信息，想要在这个地处“北京西二旗西北方向8公里”的项目中租一套90平方的三居室，租期十年，起步价高达180万。

作为北京入市的首个“企业自持租赁房”，万科长租房开出的价码，完全没有随行就市的意思。要知道，与附近的某家品牌长租公寓相比，翡翠书院的租金要高出近2倍。

无疑，这也引发了更多刚需族的担忧，租房时代，也许只是看起来很美？

1、不管怎么说，这一次，万科的确挑战了穷人的想象力。

而在这背后，万科也许有着自己的考量——至少就目前而言，有钱人（以及年轻的高收入群体）才会考虑长租房，而穷人只会考虑买房。

万科提供的，并不是多数人想要的。对于荷包袋并不宽裕的刚需族来说，无论是国家倡导的共有产权房，还是长租房，一定要比市价便宜，我才可能会选择去租、去买。刚需族需要的是新加坡的组屋、欧美的公租房，而不是万科的叠墅精装。

更何况，市场化的长租房，考虑的不是社会公共福利，而是利润最大化。万科方面表示，该项目的租金跟当年地价挂钩，而当年两宗地的拿地成本高达109亿元！万科同时表示，这个项目“所有房源将按叠墅精装修标准交房”，在拿地成本高企的情况下，万科为了把房子租个高价，也算是拼了。

市场是理性的，万科长租房面向高端细分市场的定位和定价策略，只要有市场接受度，就无可指责，而所谓“穷人的思维”——轻易不做第一个吃螃蟹的人，更无可厚非。“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”如今这是令人悔之莫及的事情，但对于当时的多数人来说，有错吗？要知道，穷人承担不起任何风险，像房子这种事情，刚需族考虑的不是投资，若是太过冒进，一次做亏了，就可能是伤筋动骨的事情！

2、关于市场化的长租房，不差钱的富人想的是什么？

富人借贷投资，领先于穷人借贷消费；富人的租房生活，实际上也将领先于穷人习惯租房。穷人当下之所以热衷买房，买的是安全感，说到底则是一种“以不变应万变”之策——无论如何，我起码居有定所；而对不缺少安全感的富人来说，租房则是过理想生活和资金运筹的手段——从人的流动性来讲，对于变动不居的富人来说，商场之地即可居，租房免去了易地而居的麻烦；从资金的流动性来讲，租房不仅免去了富人的资金占用，也免去了高额的豪宅持有税负，从而可以把每一个铜板都投到收益更高的项目中去。

时至当下，税负当前，持有过多房产的富人考虑的已经是如何卖房。但这不代表刚需族可以对租房时代有太多的期待——且不论政策的不确定性，单讲在北京这样的城市，房价如今进入温和区间，房租则可能进入加速补涨同道，换句话说，租房的压力会持续加大，这其实也是万科长租房试水即采取高定位、高定价策略的核心研判逻辑之一。

多数人离真正的租房时代太远，而房租补涨却近在咫尺！在核心城市犹豫要不要买房的刚需族，以及持有少量房产的群体，还是不要乱了阵脚。