醒醒吧!你居然还想在家乡买房?
2020-10-08 21:23:26
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醒醒吧!你居然还想在家乡买房?

文/杨国英

事实是如此残酷,它从不因你的精心算计,而发生任何改变。

富有的,让他更加富有,贫穷的,让他更加贫穷——这是真实的社会学。

昂贵的,让它更加昂贵,廉价的,让它更加廉价——这是真实的经济学。

当然了,凡事都没有绝对,有没有贫穷的逆袭,这当然有,有没廉价资产的凤变冰,这当然也有,但是,这两种现象的可能性概率,都是超级低的。

今天说一说,家乡的房子,还能不能买?这是一个乡土感性与投资理性交织的问题。

在这个问题背后,同样存在一个群体性的认知误区,这是对真实经济学的低智认知误区,当然,这往往遮盖上了乡土感性的理由。

而这样一个问题,几乎在每一个长假,都会有朋友问我:家乡的房子,到底还能不能买?一套大别墅才200W,这在上海、深圳、北京只够买一个单室套,这是不是特别划算?

家乡的房子还能不能买?

这样一个问题,本身有点虚空,关键是你为何而买?如果你是买给父母住的,那当然是没问题的,如果你的家乡情结特别深,你是为退休以后回乡居住买的,那当然也是没问题的,前提是你得得到你配偶的同意。

但是,家乡的房子还能不能买?这样一个问题,如果再配上“家乡的房子便宜,大城市的房子太贵,所以,在家乡买房很划算”这样一个理由,我则认为,你的大脑是被驴踢了,这也太TM低智了。

昂贵的,让它更加昂贵,廉价的,让它更加廉价——这才是真实的经济学——这符合90%以上的资产,在90%以上时间的价格走势规律。

比如,想在股市赚钱,90%以上的,只有靠押对了好公司。好公司的股价,当然是越来越贵的,比如茅台、恒瑞、海天、立讯等等,但你在过去10多年的任何一个点位买入,不管有多贵,只能忽视短期波动、将持有周期稍微拉长,最终都是能大赚的。

但是,如果你选错了公司,除非你是做短期差价(这当然是不甚入流的投资手法,不够成主流),否则,即便你入手的价格再低,拉长了时间看,也赚不到什么钱,有的,甚至还会产生亏损。

再回到今天的正题,家乡的房子,到底值不值得买?——本质上,这与股市选股是一个道理。

昂贵的,让它更加昂贵,廉价的,让它更加廉价——这就是未来10年、未来20年,中国楼市的大趋势——而与这一大趋势对应的,则是中国城市化的大趋势。

过去10年,过去20年,中国城市化,是符合增量逻辑的,也就是大中小城市的常住人口(除了极个别城市)都发生了增长,只不过,大城市增长得多一些,中小城市增长得少一些。

人口增,则房价增,所以,过去10年、20年,中国几乎所有城市的房价,都是上升的,只不过,人口增长得多的大城市,房价涨得多一些,人口增长得少的中小城市,房价涨得少一些。

而站位今天,我们必须承认,中国城市化的逻辑,已经发生了结构性的改变,既往的增量城市化,已经变成今天的存量城市化(《城市竞争的终极三要素!收入?房价?科研潜力?》)。

存量城市化的最大特征是,常住人口的增长,之于不同城市,已经变成了彼此之间的博弈,而这种博弈,伴随着时间的推进,将会变得越来越惨烈,将变走向“二八法则”(仅有不到20%的城市,常住人口能够保持增长,超过80%的城市,常住人口将趋势走向减少)。

举两个省的例子,江苏的泰州(我的家乡),山东的济宁,这两个城市都是经济发达省份经济水平居中的地级市:

江苏泰州,过去10年,常住人口从461万到464万,净增长仅3万,目前的城镇化率是66.8%。

山东济宁,过去10年,常住人口从808万到836万,净增长28万,目前的城镇化率是60%。

山东济宁的常住人口增长,主要是生育率较强,并非是外来人口的迁入。

而江苏泰州,无论是GDP总量、还是人均GDP,都排名在全国城市的40名左右,但尽管如此,江苏泰州常住人口的增长,目前已经进入到停滞状态——江苏泰州已然如此,何况广大中西部城市、以及东北地区的中等城市呢。

在城市化已经迎来惨烈的存量博弈时,未来10年,20年,绝大多数城市的房价,都会因为常住人口的净流出,而越来越失去价值。

我的判断是,未来10年,未来20年,中国至多只有20个城市,还具有真正的楼市投资价值。

未来的这20大城市,长三角和珠三角将各有四五个,成都和重庆两个,环渤海地区京津(至多再加一个石家庄),另外则是河南、湖北等人口大省的省会——这些城市,在未来10-20年,常住人口基本上都要突破1000万,突破1500万的,应该要超过10个,突破2500万的,极有可能要超过5个——也就是说,10-20年,中国的前20大城市,将占到全国总人口的1/3左右。

昂贵的,让它更加昂贵——看看过去10年,美国房价上涨的城市吧,整体是不超过10个的;而人口较美国更少的日本,过去10年,房价上涨的城市,其实也就只有3-4个。

昂贵的,让它更加昂贵——过去10-20年,只有前20大城市的房价,才具有人口净流入的支撑,其他的,仅靠政策的支撑,撑得了一时,也撑不了太久。

昂贵的,让它更加昂贵!

今天讲了这么多,你还想不想在家乡买房呢?

当然,如果你纯粹是为了安排父母或安慰乡愁,那就另当别论了。


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