文/杨国英

预料之中，却又预料之外！

今天，胡润研究院与不动产管理机构斯维登集团，联合发布2018年度全球房价指数、以及2018年度海外置业投资回报！

房价指数，是指全球房价涨幅的排名，而置业投资回报指数的参考因子，则稍微多一些，包括房价年涨幅、租金收益率和当地货币兑人民币涨幅。

 

2018年，全球房价涨幅，到底谁能拔得头筹？

 

金边！

（斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数）

 

2018年，全球海外置业投资回报，又到底谁能拔得头筹？

 

还是金边！

（《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》）

 

在国内地产界,确切地讲,我对柬埔寨、尤其是金边楼市的了解，是相对较早的、且是持续跟踪调研的。

 

早在2017年，我就第一次调研柬埔寨，这个欠发达国家所彰显出的澎湃活力，着实令人惊叹，人口的年轻、中资资本的批量进入、开放性的金融和投资环境。其后，我更于2018年上半年连续两次深度调研金边的楼市，并在7月份写了《这一次，我们的黄金子弹，为什么要射向这座城市？》的文章，号召大家组团投资金边。

 

距离第一次组织投资金边，已经过去小半年，在这小半年里，我们组织了4批金边房产团购，已经参与我们金边房产团购的朋友，应该说，都获得了相当不错的收益；在这小半年里，我们为了深耕金边、也为了更好地服务已经团购房产的朋友（涉及到后期的租售等），我们在金边设立了办事处——春节后，我们的柬埔寨华文财经媒体，更是将正式上线。

 

对于金边房价的较大幅度上涨，应该说，我是有预料的，年轻化的人口、超高的人口密度、土地价格过去2年的翻倍上涨（房价必然补涨）、美元资产、较高速度的经济增长、尤其是海外资本、中国资本对柬埔寨的无比青睐，这些都是助推金边房价上涨的关键性因素。

 

但是，我绝对没想到，金边会成为2018年全球房产涨幅最高的城市，这是有一点出乎意料之外的。

 

复盘观之，金边房价涨幅拔得全球头筹，原因应该有三：

其一，金边房价本身具备较大幅度上涨的空间

除了上文讲的，金边作为柬埔寨的首都，具有年轻化的人口、超高的人口密度、加速推进的城市化、较高速度的经济增长等因素外，还有一点，也是至关重要的，在过去三年，东南亚的核心城市，包括泰国的曼谷、越南的胡志明、菲宾律的马尼拉、印尼的雅加达等核心城市，房价整体均已经上涨了一倍左右，那么，这对于同处东南亚的柬埔寨首都金边，显然存在极其明显的补涨效应。

 

金边房价的补涨效应，其逻辑与国内相同——在过去3年，国内城市的房价，也同样经过了从一线城市到二线城市的轮动补涨过程。

 

其二，中国资本对柬埔寨的超强度加持

 

这个就不细说了，可以读读我昨天写的文章《重磅！四年贸易额增至100亿美元，“柬铁”到底是怎么炼成的？》。

 

中资之所以对柬埔寨超强度加持，一方面是柬埔寨具体中资出海投资的洼地效应，更为重要的是，我们的一带一路大战略，需要一个东南亚的核心支撑点，需要一个榜样的示范。那么，既要有地缘，又要有情缘，基于这两点，怎么选，都只能选柬埔寨。

 

其三，全球乱云飞渡，惟有亚非风景独好

 

在刚刚过去的2018，或者再往前追溯2008年之后的这10年，全球经济增长的重点，已经发生了大幅度的迁移。

 

2018年，中美贸易剧烈冲突，全球再平衡受挫不断，上半年美国的股市还一片大好，但是下半年、尤其是2018年最后两个多月，美股市场的篑败迹象已极其显著。

 

而复盘2008年之后的10年，美欧日等发达国家，虽然陆续从次贷危机、欧债危机中走出，但是，除美国复苏相对明显之外，其他发达国家依然处于超低速增长区间。

 

而在最近5年，不仅发达国家增长受挫，就连所谓新兴经济体的中国、俄罗斯、巴西等，也开始触及到增长拐点。

 

在全球经济和中国经济，均迎来结构性拐点之下，纵观全世界，未来的经济增长，均只能切换到东南亚和非洲等欠发达地区，这些地区的要素成本存在极强的比较优势，这些地区的庞大人口、以及持续的人口增量同样为全球市场拓宽了巨大的空间。

 

所以，2018年金边房价涨幅全球第一，2020年之后，不出意外的话，全球房价涨幅最高的城市，应该诞生在非洲大陆。