碧桂园转型大年稳坐TOP1,丰厚铺垫再战城镇化
2020-03-29 19:31:27
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碧桂园转型大年稳坐TOP1,丰厚铺垫再战城镇化

  

文/观察者


来了!


地产行业的年报季,重头戏永远是TOP3,万科、恒大已经亮相,现在碧桂园也来了。


3月27日,碧桂园发布了2019年全年业绩报告——2019年,碧桂园实现权益合同销售额5522亿元,同比增长10%,销售面积6237万平方米,同比增长15.2%。


“权益合同销售额5522亿元”,这是个关键数字。这意味着2019年的地产行业NO1依然是碧桂园,也意味着过去三年,在整个地产行业的逆境中,中国地产行业诞生了一个“三连冠”!


 

碧桂园转型大年稳坐TOP1,丰厚铺垫再战城镇化

   

碧桂园2019年的销售增长是双位数,营收、利润增长则是“2字头”——2019年碧桂园全年营收4859.1亿元,同比增长28.2%,集团净利润612亿,同比增长26%。


在有意控速的情况下,碧桂园的增长依然不俗,而且从核心指标的关联性来看,可以说非常均衡。这在2019年的地产界,绝对是现象级的了。


01


增长不俗的碧桂园,是否已经在有意控速?这是没有疑问的。


而且,有两个容易被忽视的细节,或能说明碧桂园把高质量发展的诉求摆在了很关键的位置。


第一个细节,涉及到碧桂园的经营是否足够扎实:碧桂园2019年5522亿的销售数据,完全是权益口径之下的,从2018年7月起,碧桂园就不再公布全口径的销售数据。


 

碧桂园转型大年稳坐TOP1,丰厚铺垫再战城镇化

    

 

根据克而瑞统计的全口径数据,碧桂园2019年销售额达到7329.5亿元。同期,万科和恒大财报中公布的全口径销售分别是6308.4亿、6010.6亿。对比碧桂园公布的权益口径和第三方估计的全口径销售数据,差异还是很大的,这说明,碧桂园有意给销售业绩“挤水分”,让财报中体现出来的企业经营状况更为真实,而对碧桂园自身来说,可以说等于自我加压了。


第二个细节,涉及到碧桂园未来的自我定位:2019年报会上,碧桂园总裁莫斌透露,2019年碧桂园研发费用19.7亿元。与19.7亿的研发投入直接相关的是,2018年7月,碧桂园启动了博智林机器人项目,2019年初,地产、机器人、现代农业被明确定位为碧桂园未来的三大重点业务。


这里其实可以做一个简单的算术题:如果把这部分钱省下来,加到净利润里,那么2019年碧桂园的净利润增速,差不多是可以再加4个百分点的,也就是可以达到30%左右。而事实上,早在2018年,碧桂园在研发方面的投资就超过12.24亿元人民币,这样算下来,2019年的研发投入同比增长幅度也接近70%。


从这两个细节可以看出,碧桂园在经营思路上的分水岭发生在2018年年中,2019年则是碧桂园高质量发展思路全面落地的第一年。2019年财年,无论看核心指标,还是数据细节反映的真实,碧桂园都可以说走出了自己的节奏。


02


房企要拿出“够看”的规模增长,是不是一定意味着要承担更大的风险?


事实是,碧桂园不仅连续三年稳居行业龙头地位,安全垫也是越来越厚。


碧桂园属于那种既有风控思路,又能执行风控纪律的房企。广为业界所知的是,自2007年上市以来,碧桂园一直将净借贷比率保持在70%的红线以下。不妨看碧桂园的2019年财报,报告期内,碧桂园净借贷比率仅为46.3%,这个数字,较2018年相比又下降3.3个百分点!(数据来源:亿翰智库、碧桂园财务报告)


净借贷比的下降是一个信号:碧桂园自定且一直坚持执行的风控“红线”,近两年又得到了进一步强化,持续压降净借贷比,只是碧桂园严守风控关的一个代表性体现。


碧桂园的现金流状况,就达到了历史最好水平。截至2019年12月31日,碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元,达到公司有史以来最高水平。此外,碧桂园还有3167.9亿元的银行授信额度未使用。


碧桂园的现金流对于覆盖短期负债而言,可以说十分充裕。截至2019年末,碧桂园有息负债总额为3696亿,其中一年以内需要偿还的短期有息债务约为1163亿,在总有息负债中的占比仅为31%,负债结构非常好。这意味着,碧桂园1163亿的一年到期短期有息债务远低于2683.5亿的可动用现金余额,覆盖比例达到2.3倍。


事实上,即便有充沛的现金流和健康的负债结构保驾护航,碧桂园的净负债率,也远远优于国内Top30房企的平均水平。


要全面评价一个企业的财务状况和风控水平,资信水平、融资渠道、融资利率都不可忽视,这在很大程度上能够体现出市场的公允评判是怎样的。而在融资方面,碧桂园依然展示出了作为龙头房企的绝对优势——中指研究院发布的数据显示,今年1至2月份,海外债平均融资成本为8.74%。而2020年1月碧桂园发行的两笔共计10亿美元的票据,其中的5.5亿美元的7年期票据和4.5亿美元的10年期票据,利率分别仅为5.125%和5.625%。


03


经营和风控,很难截然分离,当地产行业进入大浪淘沙的阶段,没有质量的粗放经营,可能才是真正的风险。


碧桂园2019年的高增长,是十分均衡、合理的增长,其严格的风控之所以没有损伤业绩增长,在很大程度上得益于经营质量的提升。


 

碧桂园转型大年稳坐TOP1,丰厚铺垫再战城镇化

  

 

规模增长与盈利能力的提升,往往很难兼得。然而,碧桂园的盈利水平与行业第一的销售规模是极为匹配的——2019年碧桂园30%的净资产收益率,高居行业首位。


碧桂园经营质量的提升,眼下可见,在地产行业形势不甚明朗的当下,未来的增长空间也依然可期。2019年年报显示,碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元,权益销售的回款率高达96%!据碧桂园总裁莫斌也提到,截至2019年末,碧桂园不含增值税的已售未结转收入达7158亿元,这在很大程度上意味着,未来两三年时间内,碧桂园的业绩都有了平稳提升的空间。


丰厚的已售未结收入,是未来的保底,理解碧桂园的真正空间,“密码”在杨国强的一句话,“如今城镇化还在进行中,凭借在全国广泛而均衡的土地布局,碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力,走出了属于自己的路。”


作为碧桂园的掌舵者,杨国强实际上道出了碧桂园成功的关键:市场和政策双轮驱动的城镇化,是碧桂园高质量经营的基石。当然,未来的城镇化,一定有别以往的新的城镇化,未来的城镇化,也肯定不是所有房企雨露均沾的机会。


碧桂园的土地储备格局,即在很大程度上反映了城镇化的新趋势。截至2019年底,碧桂园的项目已遍布内地31个省(直辖市、自治区)的200多个地级市,拥有的权益可售资源约为24181亿元,其中73%的权益货值位于中国五大城市群。


高额的土储,说明碧桂园为持续增长续足了“弹药”,不同以往的是,碧桂园当下的土地储备足够广泛和均衡,体现出一个头部房企与市场需求、政策需求全面共振的全盘思维,同时也不失焦点——五大城市群与三四五线城市的房地产市场尚未满足的城镇化需求,特别是两者的交集,既是碧桂园所看好的,很可能也是未来城镇化最有潜力的空间所在。


对于作为龙头房企的碧桂园来说,从今天的高质量经营到未来的持续稳健增长,这里面实际上隐含了一条正在生效市场法则:未来城镇化的空间当然不像从前,但优胜劣汰依然会给碧桂园这样的头部房企创造出可观的空间。

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